地产信托兑付(中信信托恒大广州项目)

近日，受到业内广泛关注的中信信托恒大广州项目，即“中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”的债务重组工作取得重大进展，重组合作方广州城投已向中信信托支付首期资金1.625亿元，这也标志着重组方案顺利进入执行阶段。由此，中信信托开辟了一条不刚兑也能兑付的新思路。

在房地产行业下行、房企债务问题频发的背景下，房地产信托成为今年以来信托公司踩雷的“高发地”。在“房住不炒”、规模总量控制以及房企融资“三道红线”的多重监管约束下，信托业对房地产领域的投融资需求仍然持谨慎态度。

未来房地产信托业务的主题是收缩和风险化解，今天我们就一起来聊聊。

一、地产信托业务模式

1、融资类业务模式

房地产信托贷款。指信托公司以信托资⾦向房地产开发企业发放贷款，房地产开发企业于信托到期时以⽤款项⽬的现⾦流归还信托贷款本息。

权益投资附加回购。指信托公司以信托资⾦受让资产收益权或者股权，并由出让⼈在约定时间内按照约定价格回购该资产收益权或股权。

2、投资类模式

信托公司可以与房地产开发企业合资成⽴项⽬公司，或者向项⽬公司增资，通过项⽬公司开发建设房地产项⽬；信托公司与房地产开发企业共同承担房地产开发建设的风险，并按股权⽐例分享房地产开发收益。

3、房地产信托基⾦

信托受益权凭证。开发商将其持有的能够产⽣稳定现⾦流的经营性物业委托给信托公司进⾏管理和处分，由信托公司以经营性物业产⽣的现⾦流为⽀撑，在公开市场向投资者发⾏信托受益权凭证，开发商或其指定的第三⽅可于信托期限届满时回购信托受益权凭证；信托公司也可以设计成结构化信托产品，优先级信托受益权凭证向投资者发⾏，次级信托受益权凭证由物业持有⼈持有。

开放式、封闭式基⾦（资⾦池）。指信托公司发起设⽴房地产投资信托基⾦，通过向投资⼈发售基⾦份额以募集资⾦，信托公司以所募集的信托资⾦以股权、债权、买⼊返售等⽅式参与房地产的开发经营，以获取基⾦投资收益。

有限合伙基⾦。信托公司以信托项下信托资⾦认购有限合伙基⾦的有限合伙份额，由有限合伙基⾦管理⼈认购普通合伙份额，再由有限合伙基⾦综合运⽤多样化投融资⽅式参与房地产项⽬的开发经营。

二、地产信托现状

1、房地产信托占逾期违约信托产品半数

地产股股价逐渐回暖，地产信托仍在不断“爆雷”。国际四大会计师事务所之一普华永道近日发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出，非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%，显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅，主要原因是房地产信托违约大幅增加。

数据显示，2021年下半年以来，发生逾期、违约的信托产品规模中，地产信托长期占据半数以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地产信托违约规模都在100亿元以上。